Juridique

Bail commercial : les règles à connaître avant de signer

Le bail commercial étant un contrat entre professionnels à la différence des baux d’habitation, de très nombreuses clauses sont négociables.

• La durée du bail : Le bailleur est obligatoirement tenu pour 9 ans, cependant le bail peut être d’une durée plus longue ; pendant cette période le preneur est quant  à lui tenu pour une période négociable et souvent plus courte. En effet, les périodes seront triennales très fréquemment.

•  Le loyer du bail : Le loyer d’origine est librement négocié entre les parties, il peut donner  lieu selon les circonstances (mauvais état des locaux, emplacement difficile…) à une franchise commerciale ou pour travaux, il peut être progressif, et pour les commerces en relation avec le chiffre d’affaires du commerçant (essentiellement dans les galeries marchandes), il peut être révisé annuellement ou à la fin de chaque période triennale.

Enfin, il peut être indexé, l’indice de référence est souvent l’indice INSEE du coût de la construction.

 

• Les états des lieux : Il est de l’intérêt évident des deux parties, de prévoir un état des lieux d’entrée, et un état des lieux de sortie.

• Les surfaces : Le mesurage des locaux n’est pas obligatoire en matière de baux commerciaux, mais là encore, les parties ont tout intérêt au moment de la signature du bail à être le plus précis possible, en annexant si possible les plans des locaux loués, avec les surfaces et à déterminer s'il y a lieu la notion de quote-part des parties communes supportées par le preneur.

• Les charges, les réparations locatives et l’entretien : Dans ce domaine, la liberté contractuelle est complète, le bail peut prévoir que toutes les charges et taxes seront supportées par le preneur ou indiquer précisément ce qui sera à la charge de chacun ou enfin de prévoir un montant de charges forfaitaires dissociées de la réalité de la charge ; Il est souhaitable que la provision sur charges soit dès le départ du bail fixée le plus proche possible de la réalité et éventuellement envisager d’annexer au bail un prévisionnel à 1, 2 ou 3 ans.

D’autres points encore doivent être abordés et prévus lors de la signature du bail, il s’agit notamment de l’autorisation de  sous location ou pas, des modalités de la cession du droit au bail, ou du fonds de commerce, du champ d’application précis de l’activité exercée et des limites pouvant être apportées au bail par le règlement de copropriété.

• Le renouvellement du bail reste un moment quelquefois particulièrement difficile, il est tout d’abord nécessaire de rappeler que celui-ci ne porte juridiquement que sur la détermination du montant du nouveau loyer, toutes les autres clauses n’étant négociables que dans le cadre d’un équilibre entre les deux parties et sous réserves de leur accord ; une solution d’apaisement peut passer par un rapprochement à l’initiative de l’une ou l’autre des parties contractantes, un an ou un an et demi avant la fin du bail à un moment ou les relations restent encore calmes et avant tout acte extra judiciaire.

IMPORTANT

• Le congé : Il ne peut être donné unilatéralement, par l’une ou l’autre des parties, que par un acte extra judiciaire (exploit d’huissier), toute autre forme de congé sera considérée comme légalement  nulle. Souvent ignorée des parties, le non respect de cette disposition réglementaire peut être extrêmement préjudiciable et avoir des conséquences financières très lourdes.

• L’indemnité d’éviction : Le bailleur peut récupérer son local et donner congé au terme du bail, par acte extra judiciaire exclusivement, dans ce cas il est redevable à son locataire commerçant d’une indemnité dite d’éviction, calculée sur l’estimation du préjudice subit, en général la valeur du fonds de commerce augmentée des divers frais liés au déménagement. Le bailleur a toujours la possibilité de se rétracter tant que le locataire est toujours dans les lieux, auquel cas le bail est reconduit pour une nouvelle période de 9 années.