Le fonctionnement des baux commerciaux depuis la Loi Pinel

La loi Pinel, entrée en vigueur en 2014, a considérablement modifié les pratiques en ce qui concerne les baux commerciaux. Ces transformations affectent aussi bien le contenu du contrat de bail que son exécution. Locataires comme propriétaires ressentent l’impact de ces nouvelles directives.

Le contrat de bail

Il n’existe toujours pas de contrat de bail type. Chacun reste donc libre d’y apporter les mentions qu’il estime utiles pour toute la durée de l’échange. Néanmoins, rédiger seul son contrat ou se fier uniquement aux modèles gratuits disponibles en ligne peut être préjudiciable pour les deux parties. D’autant que de nouvelles mesures ont été rendues obligatoires par la loi Pinel, et qu’elles n’ont pas encore toutes été répercutées sur les baux-types disponibles sur internet.

Il faut maintenant :

  • établir un état des lieux (cette étape, quoique recommandée, n’était pas obligatoire avant 2014). S’il n’est pas possible d’en établir un à l’amiable, un huissier pourra être mandaté pour cette mission. Les frais de son intervention seront partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire ;
  • communiquer sur les travaux prévus dans les trois ans qui suivent la conclusion du bail, ainsi que ceux effectués durant les trois années précédentes. Leur coût, estimé comme réel, devra également être mentionné. Cette information sera remise à jour tous les trois ans ;
  • notifier très précisément les charges, impôts, taxes et redevances dus par chaque partie (les travaux importants, la mise aux normes suite à une nouvelle législation ou les travaux de vétusté restent à la charge du bailleur).
  • Un bail longue durée… ou pas

De manière générale, un bail commercial est établi pour une durée minimale de 9 ans, reconductible à volonté. Le locataire, lui, peut résilier son bail à l’issue d’un laps de temps de 3 ans, sans devoir se justifier. Pour se protéger de départs anticipés de leurs locataires, certains propriétaires avaient introduit dans leur contrat une clause les interdisant. On parlait auparavant de baux 3/6/9 dont 6 ans ferme ou 9 ans ferme : ils sont aujourd’hui proscrits. Cette clause, aussi appelée « bail ferme », est  maintenant strictement interdite sauf si :

  • le bail est dès le départ d’une durée supérieure à 9 ans ;
  • le bail concerne des locaux à usage de bureaux exclusivement ;
  • le bail concerne des locaux monovalents.

Les baux de 10 ans ferme pourraient se multiplier, à l’initiative des bailleurs, suite à cette modification des possibilités de résiliation de bail.

Il n’est pas contre plus nécessaire pour le bailleur de faire appel à un huissier pour signifier un congé à l’issue d’un bail : une lettre recommandée avec avis de réception peut être suffisante. Elle doit cependant indiquer le  motif du congé et informer le locataire de la possibilité de saisir le tribunal en cas de désaccord. Les congés avec offre de renouvellement seront quant à eux toujours signifiés par un huissier.

Les modifications du loyer

Comme le prévoit le Code de Commerce, il reste possible de faire réviser un loyer tous les trois ans, que ce soit à l’initiative du bailleur comme à celle du locataire. L’idée principale sous-tendant cette option est de suivre la valeur locative des lieux. Néanmoins, l’indice à prendre en compte est celui relevant des baux commerciaux (ILC) ou celui des locaux des activités tertiaires (ILAT). Par ailleurs, les locataires sont maintenant protégés de hausses trop importantes du loyer, puisque l’augmentation ne pourra excéder 10 % par an quels que soient le montant des travaux effectués pendant l’année et leur impact sur la valeur locative du local.

Quand un nouveau bail fait suite à un bail existant antérieurement, les clauses peuvent toujours en être reprises à l’identique, à l’exception justement du loyer, qui doit être réévalué.

Le droit de préférence

Une fois installé dans un lieu qui lui convient, un commerçant cherche généralement à y demeurer. C’est pour faciliter cette démarche qu’un droit de préférence a été institué. Depuis la loi Pinel, si un propriétaire veut vendre, le locataire en place dispose de deux mois pour se prononcer en faveur ou non de l’achat. Une fois sa prise de décision actée (par un compromis de vente), l’acte de vente doit être réalisé entre deux et quatre mois (soit le temps nécessaire pour signer un éventuel emprunt).

Si le locataire n’a pas été prévenu de la mise en vente de son local commercial, il peut agir en nullité de la vente à un tiers.

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